Estamos en un ‘boom’ industrial para la región fronteriza que durará años: SiiLA
Alejandro Delgado, Country Manager en México de esta plataforma de inteligencia inmobiliaria, habla sobre la situación histórica en el sector industrial de Saltillo y la región: una mínima disponibilidad de espacios con altos precios
El momento de expansión que está viviendo el mercado industrial en México y en su gran mayoría empujado por el tema del nearshoring, ha llevado a un mínimo histórico en la disponibilidad de inmuebles industriales, pero también a un máximo histórico en precios, señaló Alejandro Delgado, Country Manager México en SiiLA.
“Esto es apenas el inicio de un movimiento que va a durar varios años, el tema del nearshoring no es ni algo nuevo, ni algo momentáneo, estamos viendo un crecimiento exponencial y vamos a seguir viendo ese crecimiento hacia adelante”, aseguró el director de esta plataforma de inteligencia de mercado inmobiliario para Latinoamérica.
En entrevista, Alejandro Delgado comparte cómo esto ha impactado al mercado inmobiliario industrial fronterizo de Saltillo, Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez, así como las diferencias que presentan las dos primeras ciudades y las limitantes que hoy tiene los dos últimos, además de la nueva fotografía que se presenta en la atracción de inversiones al país.
V.- En ese sentido, ¿cuál es el contexto que hay en el país?
AD.- Ahorita estamos en un mínimo histórico, lo que hace referencia a que hay muy poca disponibilidad de naves industriales y también como un juego de la oferta y la demanda, estamos en un máximo histórico en precio de renta por metro cuadrado, obviamente al haber menos disponibilidad los precios empiezan a subir. Esto nos habla del momento del momento de expansión que está viviendo el mercado industrial en México y en su gran mayoría empujado por el tema del nearshoring.
V.- Ha comentado también que el nearshoring es tema que se ha puesto de moda, pero que no es nuevo para el país, ¿Por qué?
AD.- No es nuevo para México como país porque siempre hemos estado cerca de Estados Unidos, la palabra near hace referencia a estar cerca y siempre lo hemos estado, también hemos tenido varios booms a lo largo de la historia, en el ‘93, con el TLCAN e incluso en los años ‘60s por la maquiladoras; hoy la guerra comercial de Estados Unidos con China ya provocado que muchas empresas chinas realicen su expansión en México para producir principalmente bienes de manufactura y exportarlas a EU, lo que provocó que al 1T23 sea México el principal país que exporta bienes a EU, antes era China.
V.- Y esto, ¿hacia dónde ha llevado a México?
AD.- Estamos en tiempo récord de absorción, nunca habíamos visto antes que tantos metros cuadrados se rentaran como ha pasado el último año, y de ese total nacional, nada más Monterrey lleva alrededor del 30 por ciento, esto también impacta de manera positiva a otros mercados como el de Saltillo y en particular a su corredor Ramos Arizpe, mientras Arteaga tiene un potencial positivo. La gran limitante que hay en Tijuana, Ciudad Juárez y otros mercados fronterizos es que se están acabando la tierra para seguir desarrollando naves industriales, lo que no pasa en Ramos Arizpe o Arteaga donde aún hay potencial para seguir desarrollando inmuebles.
V.- ¿Cuántos son los metros cuadrados que se han rentando en el país y en particular en estos mercados de Saltillo, Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez? Y también, ¿cuál es la tasa de disponibilidad en ellos?
AD.- Los últimos cinco trimestres, es decir, del primer trimestre de 2022 al primer trimestre de 2023 se han rentado 9.8 millones de m2, de ellos Monterrey con 2.2 millones que representa alrededor del 25 por ciento, Saltillo con 692 mil m2, Tijuana con 800 mil m2 y Ciudad Juárez con 610 mil m2. La Tasa de Disponibilidad en Tijuana es de 0.18 por ciento, en Cd. Juárez de 0, en Saltillo 1.14 por ciento (llegó a tener 3.55 por ciento al 1T21) y en Monterrey de 1.40% (mínimo histórico) y en otras ciudades como Mexicali 0.77% e incluso en una no fronteriza, como es Guadalajara se ubica en 0.68 por ciento.
V.- Y la demanda que hoy existe de naves industriales en estos lugares, ¿qué tanto ha subido los precios del m2?
AD.- Saltillo al 1T21 estaba en 4.11 dólares el m2 al mes, hoy está en 4.67 dólares, Monterrey pasó de 4.18 dólares a 5.32 dólares el m2, Tijuana de 6.80 a 7.80 dólares el m2, Cd. Juárez fue de 5.10 dólares el m2 a 7.25 dólares el m2. Esto seguirá subiendo mientras no haya más inventario de naves industriales disponibles y mi apuesta es que esto es apenas el inicio de un movimiento que va a durar años, el tema del nearshoring no es algo nuevo, ni momentáneo, estamos viendo un crecimiento exponencial es cierto, pero vamos a seguir viendo ese crecimiento hacía adelante.
V.- ¿Cuál es la diferencia entre las empresas que llegaban antes y las que llegan ahora con el nearshoring?
AD.- La fotografía actual, no las que están llegando, sino la actual acumulada de ocupación en Saltillo hay un 35 por ciento de empresas de Estados Unidos, un 12 por ciento de Canadá, un 11 por ciento mexicanas, un 10 por ciento holandesas y otro 10 por ciento alemanas, entre otras; mientras que en Monterrey su principal inquilino son empresas de Estados Unidos con 38 por ciento, mexicanas un 28 por ciento y 8 por ciento coreanas, entre otras. Las empresas que están llegando son principalmente asiáticas y sobre todo chinas, quienes cambiarán la fotografía los siguientes años.
V.- ¿Con los asiáticos ven alguna diferencia entre el tipo de naves que ellos demandan y las que piden los estadounidenses?
AD.- Hubo un reto en su momento, particularmente los chinos están acostumbrados a adquirir el inmueble, cuando el modelo estadounidense y como se ha replicado en México es un fondo de inversión, donde el dueño del inmueble es una fibra o el desarrollador del parque industrial y pone las naves a rentar, pero esto es algo que ya se ha resuelto y fue un choque cultural que había en su momento.
V.- En cuanto a la oferta de naves industriales entre Saltillo y Monterrey ¿Qué diferencias ven?
AD.- Algo importante es que en Saltillo se construye poco inventario que se conoce normalmente como especulativo (inicia la construcción sin tener un inquilino y sale al mercado disponible), aquí se comercializan inmuebles desde antes qué comience la construcción y se le conoce como build to suite o hecho a la medida. Un potencial inquilino hace un contrato de renta antes incluso de iniciar la construcción, entonces sale la nave ya ocupada, por eso no hay tanta disponibilidad.
V.- ¿Cuáles son sus pros y sus contras?
AD.- Lo bueno es que al volverse un mercado poco especulativo y lo convierte en un mercado más seguro, viéndolo desde el punto de vista de un inversionista que quiere invertir en bienes raíces es mucho más seguro empezar la construcción ya con el inquilino firmando, construirlo y que espere unos meses para luego rentarlo. La contra es que en este momento que estamos viviendo donde están llegando tantas empresas, muchas no tienen los 12 meses para esperar a que su inmueble termine la construcción, quieren empezar a operar lo más pronto posible.
V.- Entonces ¿Qué puede pasar por ello?
AD.- Que otros levanten la mano, como Monterrey, este último tiene mucha atracción de empresas porque hay una gran medida de inventario especulativo, listo para ser ocupado y se están construyendo muchos metros cuadrados, estamos en tiempo récord de construcción y eso hace que sea atractivo para las empresas.
V.- Un tema que en los últimos meses ha involucrado a ambos mercados es la nueva planta de Tesla, ¿Cómo afectó en precios de los m2 de renta de naves industriales, quién se verá más impactado con la nueva planta?
AD.- Sin duda impacto en los precios, el precio actual de Monterrey el que tenía anteriormente no es el mismo y seguirán creciendo, pero no provocado únicamente por el anuncio de Tesla, sino más bien por la realidad que estamos viviendo en el mercado con la atracción del 25 por ciento de los metros cuadrados totales del país. Pero toda la región estará creciendo, pero no solamente está sino hasta el Bajío de manera directa o indirecta por esto de Tesla.
V.- Por el crecimiento con el nearshoring, ¿Prevén el desarrollo de más parques industriales?
AD.- Saltillo, Arteaga, Ramos y Santa Catarina sin duda, en Nuevo León hay espacio para seguir creciendo en la parte de Salinas Victoria, en Santa Catarina y en la parte de Ciénega de Flores, son mercados o corredores que tienen mucho terreno para todavía seguir creciendo.
V.- ¿Cuáles son los retos?
AD.- Hay sus reto en infraestructura, energía e incluso agua en el caso de Monterrey, así como los retos que tenemos como país, pero a pesar de eso estamos viviendo un muy buen momento para el mercado. Hay un crecimiento sostenido en todas las regiones, aumentan los precios, pero eso también provoca mejores empleos y mayor poder adquisitivo, es algo que se ve para adelante.
Fuente: Vanguardia Mx
